Alcance del Servicio
Nuestros servicios de evaluación proporcionan análisis técnico del potencial de reconversión inmobiliaria. Esta página detalla qué examinamos, nuestra metodología y qué recibe.
Componentes Centrales de Evaluación
Cada evaluación de inmueble incluye varios elementos técnicos. La combinación y profundidad de estos componentes varía según el nivel de evaluación seleccionado.
Análisis de Marco Regulatorio
Examinamos la normativa de planificación y zonificación aplicable que gobierna el desarrollo en el inmueble. Esto incluye:
- Revisión del Plan Regulador Comunal
- Usos permitidos y prohibidos para la zona
- Límites de altura de edificación y restricciones de superficie
- Requisitos de retranqueo desde deslindes del inmueble
- Parámetros de densidad y ocupación
- Requisitos de estacionamiento y acceso
- Designaciones de áreas especiales o superposiciones
Obtenemos documentos regulatorios actuales de departamentos de planificación municipal e interpretamos cómo disposiciones específicas aplican a su inmueble.
Estudio de Capacidad de Desarrollo
Calculamos la superficie máxima edificable permitida bajo normativa aplicable. Este análisis técnico considera:
- Dimensiones del terreno y superficie total del predio
- Coeficiente de edificabilidad y razones máximas de ocupación
- Restricciones de altura y límites de número de pisos
- Áreas de espacio abierto y paisajismo requeridas
- Zonas de retranqueo reduciendo huella utilizable
- Factores típicos de eficiencia de construcción
El estudio de cabida produce estimaciones de metros cuadrados totales edificables para unidades residenciales o desarrollo de uso mixto, desglosados por piso y tipo de uso donde aplique.
Evaluación Física del Inmueble
Para evaluaciones que incluyen visitas a terreno, realizamos inspección física y documentación de condiciones existentes.
Documentación del Sitio
Fotografía integral del exterior del inmueble, espacios interiores si son accesibles, contexto circundante y puntos de acceso. El registro visual apoya descripciones escritas de condiciones.
Condición Estructural
Inspección visual de elementos estructurales incluyendo fundaciones, muros, losas y sistemas de techumbre. Identificación de daños visibles, deterioro o evidencia de modificaciones.
Evaluación de Sistemas
Evaluación de sistemas mecánicos, eléctricos y de cañerías existentes donde sean visibles. Documentación de condición aparente y estado funcional.
Identificación de Restricciones
Reconocimiento de limitaciones físicas como topografía, problemas de drenaje, servidumbres o impactos de estructuras adyacentes que afectan factibilidad de desarrollo.
Estimación de Costos
Proporcionamos estimaciones preliminares de costos para demolición y construcción nueva basadas en características del inmueble y tarifas típicas de mercado.
Factores de Costo de Demolición
Las estimaciones para remoción de estructuras existentes consideran tamaño del edificio, tipo de construcción, presencia de materiales peligrosos, accesibilidad para equipos y requisitos de disposición. Los costos se expresan como rangos reflejando condiciones típicas de mercado.
Parámetros de Costo de Construcción
Las estimaciones de construcción nueva se basan en cálculos de superficie edificable, niveles típicos de calidad de construcción para la zona e índices actuales de costos de construcción chilenos. Proporcionamos tarifas por metro cuadrado para usos residenciales y comerciales por separado.
Limitaciones de Estimación
Las estimaciones de costos son preliminares y destinadas solo para evaluación de factibilidad. No constituyen ofertas de construcción ni cubicaciones detalladas. Los costos reales de proyecto dependen de decisiones específicas de diseño, selecciones de materiales, precios de contratistas y condiciones de mercado al momento de construcción.
Estructura del Informe
Los hallazgos de evaluación se documentan en informes escritos con gráficos y fotografías de apoyo. La organización del informe sigue una estructura consistente.
Secciones Estándar del Informe
- Resumen Ejecutivo: Hallazgos clave, panorama del potencial de desarrollo y restricciones principales
- Información del Inmueble: Ubicación, uso actual, estado de propiedad y características del sitio
- Análisis Regulatorio: Revisión detallada de instrumentos de planificación y requisitos aplicables
- Estudio de Cabida: Cálculos de superficie máxima edificable con diagramas de apoyo
- Evaluación Física: Documentación de condiciones con fotografías y descripciones
- Estimaciones de Costos: Rangos preliminares para demolición y construcción
- Conclusiones: Resumen de oportunidades, limitaciones y próximos pasos recomendados
Materiales de Apoyo
- Mapa de ubicación del sitio con límites del inmueble
- Mapa de designación de zonificación del plan regulador
- Documentación fotográfica de condiciones existentes
- Diagramas de estudio de cabida mostrando envolvente edificable
- Citaciones regulatorias y secciones de código relevantes
- Metodología y supuestos de estimación de costos
Las evaluaciones integrales pueden incluir apéndices técnicos adicionales con cálculos detallados, extractos de documentos regulatorios y registros fotográficos ampliados.
Limitaciones de Evaluación
Nuestras evaluaciones son estudios técnicos preliminares, no estudios finales de ingeniería ni diseños arquitectónicos. Comprender estas limitaciones es importante.
Interpretación Regulatoria
Interpretamos normativa aplicable basándonos en documentos actuales y práctica estándar. Las determinaciones finales descansan con autoridades de aprobación municipal. Las regulaciones pueden cambiar.
Solo Inspección Visual
Las evaluaciones estructurales se basan en observación visual sin pruebas invasivas ni análisis de ingeniería. Pueden existir condiciones ocultas requiriendo investigación detallada.
Estimaciones Preliminares
Las cifras de costos son rangos aproximados para fines de factibilidad. Los costos reales de proyecto requieren diseño detallado, especificaciones y procesos de licitación competitiva.
Fuentes de Información
Nos basamos en documentos públicamente disponibles y observación del sitio. La precisión depende de completitud de información disponible y condiciones de acceso durante inspección.
Cronograma y Proceso
Los cronogramas de evaluación dependen del alcance de evaluación y complejidad del inmueble. El proceso sigue etapas definidas desde contratación hasta entrega de informe.
Contacto Inicial
Usted proporciona dirección del inmueble y describe uso previsto. Discutimos opciones de alcance de evaluación y respondemos preguntas sobre nuestros servicios.
Contratación
Tras acuerdo sobre alcance y honorarios, comenzamos el trabajo. Usted proporciona cualquier documentación disponible del inmueble y organiza acceso al sitio si es necesario.
Investigación
Obtenemos documentos regulatorios, realizamos visita a terreno si está incluida, y efectuamos análisis técnico. La duración de esta fase varía por nivel de evaluación.
Preparación de Informe
Los hallazgos se compilan en informe escrito con materiales de apoyo. Preparamos cálculos de cabida, estimaciones de costos y documentación.
Entrega
El informe completo se entrega en formato PDF. Estamos disponibles para discutir hallazgos y responder preguntas sobre la evaluación.
Después de la Evaluación
Nuestro informe proporciona información para su toma de decisiones sobre si perseguir la oportunidad de desarrollo inmobiliario. Los pasos típicos siguientes para proyectos que parecen factibles incluyen:
- Contratar arquitectos para conceptos de diseño preliminar y estudios refinados de cabida
- Consultar con asesores legales respecto a adquisición del inmueble y aprobaciones regulatorias
- Obtener evaluación detallada de ingeniería estructural si edificios existentes serán preservados
- Realizar evaluaciones ambientales del sitio si son requeridas para el tipo de inmueble
- Desarrollar modelos financieros incorporando estimaciones de costos más precisas de contratistas
- Iniciar discusiones formales de pre-aplicación con departamentos de planificación municipal
No proporcionamos estos servicios subsecuentes pero podemos aclarar hallazgos de nuestra evaluación mientras trabaja con otros profesionales en desarrollo del proyecto.